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서울 도심에 밀집해 있는 아파트의 모습들. 서울 도심에 밀집해 있는 아파트의 모습들.
 서울 도심에 밀집해 있는 아파트의 모습들.
ⓒ 이희훈

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서울과 경기 과천, 세종 등 투기과열지구에서 분양하는 민간아파트도 분양가상한제 적용을 받게 될 것으로 보인다. 분양가상한제 적용을 받는 아파트의 전매제한 기간도 최대 10년까지 늘어나게 된다.

국토교통부는 12일 이런 내용을 담은 '민간택지 분양가상한제 적용 기준 개선 방안'을 발표했다. 분양가상한제는 아파트 분양가를 제한하는 제도다. 아파트 택지비에 정부가 정한 건축비를 넘지 못하게 상한선을 정해, 분양가 앙등을 막는 것이다.

국토부는 우선 민간 택지에 대한 분양가상한제 지정 요건을 현실화했다. 상한제 지정 필수 요건을 바꾼 것. 현재 주택법 시행령에 따르면, 분양가상한제 지정 필수 요건은 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'이었다.

이번 개선안은 이 필수 요건을 '투기과열지구'로 바꿨다. 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 서울시 25개 구와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등이다.

분양가상한제 적용 필수요건 '투기과열지구'로 개선

선택요건도 일부 조건을 완화했다.

'직전 12개월 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과'이던 선택요건을 '직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과'로 변경한다. 청약경쟁률(직전 2개월 분양 아파트 5:1 초과)과 거래량(직전 3개월 거래량이 전년 대비 20%이상 증가) 조건은 변하지 않았다.

필수요건을 충촉하면서 선택요건 3가지 중 하나를 충족한 지역은 민간택지 분양가상한제 적용 대상이 된다. 즉 투기과열지구로 지정된 지역 중 분양가격, 청약경쟁률, 거래량 중 하나가 충족되면 민간분양가상한제 적용 대상이 되는 것이다.

국토부는 요건을 갖춘 지역에 대해서는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정할 계획이다.

민간택지 분양가 상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당긴다.

현행 주택법 시행령에 따르면 일반주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 '최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지'부터 분양가 상한제를 적용한다. 그런데 재건축·재개발 사업의 경우 '관리처분계획 인가를 신청한 단지'를 대상으로 한정하고 있다.

이번 개정안은 재건축·재개발 사업도 똑같이 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 관리처분인가를 신청한 재건축 단지들이 분양가상한제 적용을 빠져나가는 문제를 막기 위한 것이다.

단기 시세차익을 노리는 투기를 막기 위해, 아파트 매매 제한 기간도 늘어난다.

현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3∼4년에 불과하다. 이번 개정안은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 5∼10년으로 연장했다.

전매제한기간 최장 10년으로 연장

주변 시세에 비해 분양가격이 80% 미만인 아파트(투기과열지구 내)는 전매 제한 기간이 10년으로 늘어나고, 시세의 80~100% 아파트는 8년, 시세 100% 이상 수준이면 5년이다. 투기과열지구의 경우, 공공택지와 민간택지 모두 동일한 조건이 적용된다.

분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각할 경우, 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 우선 매입하게 된다. 국토부는 민간 택지 분양가상한제 주택에 거주 의무기간(최대 5년)을 적용할 수 있도록 주택법 개정도 추진할 계획이다.

아파트 후분양 요건도 강화한다. 아파트 후분양이 가능한 시점은 공정률 50~60% 수준(지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성)이지만, 아파트 공정률 80% 수준(지상층 골조공사 완료)으로 개선하기로 했다.

아파트 분양 보증 없이 후분양 가능한 요건도 공정률 80% 수준에 맞춰지게 된다.

이번 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안은 14일부터 다음달 20일까지 입법 예고될 예정이다. 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포, 시행될 예정이다.

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오마이뉴스 사회경제부 소속입니다. 주로 땅을 보러 다니고, 세종에도 종종 내려갑니다.